Правові та організаційні засади створення ОСББ
Основним нормативно правовим актом, який визначає порядок створення, функціонування, реорганізацію та ліквідацію об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захист їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинкує Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 01. 07. 2015 року №2866 -ІІІ. Передумовою створення ОСББ в багатоквартирному будинку є пряма вимога законодавства щодо державної реєстрації права власності на більше половини квартир і нежитлових приміщень. Тобто, якщо лише менша половина усіх мешканців будинку є власниками своїх квартир, то плани щодо даної організації потрібно відкласти.
В одному багатоквартирному будинку може бути лише одне об’єднання, про те законодавством передбачена можливість власників квартир та нежитлових приміщень двох і більше багатоквартирних будинків, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою створити спільне об’єднання.
Оскільки об’єднання співвласників є юридичною особою, яка має печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку, то для його легалізації потрібно крок за кроком пройти декілька обов’язкових, передбачених законом, етапів.
КРОК 1. СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ
Ініціативна група повинна включати в себе не менше 3х власників квартир або нежитлових приміщень даного багатоквартирного будинку, основна її мета – скликання установчих зборів. Не менше як за 14 днівдо дати проведення установчих зборів вона направляє повідомлення в письмовій формі, яке вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного, крім цього, проводиться активна інформаційна робота з мешканцями, розвішуються оголошення.
Час і місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.Після цього ініціативна група формує реєстр співвласників, адже до ЭДР крім усіх інших документів, потрібно подавати список членів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Отже, створена ініціативна група, про час і місце проведення установчих зборів всі мешканці повідомлені належним чином, наступним кроком буде проведення установчих зборів.
КРОК 2. ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ
Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Пояснімо це наприкладі.
У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 м2 Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 м2
Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:
100 м2/5000 м2 х 100% = 2%.
Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників. Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною дев’ятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим. Письмове опитування під час установчих зборів об’єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут.
Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
Установчі документи об’єднання підписує голова установчих зборів або інша уповноважена особа.
Приклад протоколу можна глянути тут: Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку
КРОК 3. СТАТУТ ОСББ
Як вже зазначалось вище, установчими зборами затверджується статут ОСББ, проект якого варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша уповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально. Статут є установчим документом ОСББ, складається він відповідно до типового статуту ,який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 01. 07. 2015 року №2866 –ІІІ зазначається, що статутом мають бути прописані такі пункти:
-назва і місцезнаходження об'єднання;
-мета створення, завдання та предмет діяльності об'єднання;
-статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування;
-порядок скликання та проведення загальних зборів;
-періодичність проведення зборів;
-порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;
-перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
-джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання;
-порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
-перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
-права і обов'язки співвласників;
-відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
-порядок внесення змін до статуту;
-підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим.
Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.
Органи правління об’єднання
Органами управління об'єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об'єднання. Вищим органом управління об'єднання є загальні збори, які скликаються не рідше одного разу на рік . Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому ЗакономУкраїни «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 01. 07. 2015 року №2866 -ІІІ для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників, воно підлягає оприлюдненню, а в деяких випадках надається під розписку чи направляється поштою. Законом передбачається право на оскарження рішення в судовому порядку.
Виключно загальними зборами співвласників здійснюється:
-обрання членів правління об'єднання;
-питання про використання спільного майна;
-затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;
-попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об’єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;
-визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
-прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд;
-визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління;
-визначення обмежень на користування спільним майном;
-обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації;
-прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.
За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об'єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників.
Збори представників не можуть вирішувати питання, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання.
Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.
Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом.
Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.
Завантажити: Типовий статут ОСББ
КРОК 4. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ОСББ
Після проведення зборів, затвердження статуту та обрання органів управління, слід перейти до наступного кроку, а саме – державної реєстрації, лише тоді ОСББ буде рахуватись юридичною особою з всіма правами та обов’язками.
Уповноважена установчими зборами особа (заявник) подає безпосередньо або надсилає рекомендованим листом до органу держреєстрації такі документи:
• заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;
• примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів;
• два примірники Статуту ОСББ(прошиті, пронумеровані та підписані).
КРОК 5. ОРГАНІЗАЦІЙНІ ПИТАННЯ
Після реєстрації ОСББ відкриває рахунок в банку, для цього надається виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців. Внески мешканців (квартплата) надходять на цей рахунок та витрачаються виключно на будинок.
ОСББ через свої органи управління, укладає всі необхідні угоди з утримання будинку, прибудинкової території та надання житлово-комунальних послуг.
